L’État demande aux agents immobiliers de dénoncer les clients suspects

Ce n’est pas une simple mise à jour réglementaire. C’est un changement profond dans la nature même du métier d’agent immobilier.

Par un arrêté daté du 26 janvier 2026, publié au Jort le même jour, le ministre du Commerce et du Développement des exportations Samir Abir impose désormais à toute la profession un dispositif détaillé visant à faire des agents immobiliers des acteurs directs de la lutte contre le blanchiment d’argent, le financement du terrorisme et la prolifération des armes.

Un arrêté dense, technique, long de plus de trente articles sur cinq pages, qui transforme l’agent immobilier en délateur sous obligation permanente de vigilance, de contrôle et de signalement de ses propres clients.

Fin de la relation commerciale « aveugle »

Le principe posé est clair : l’agent immobilier doit appliquer des mesures de vigilance envers tout client lors de toute opération liée à l’achat, la vente ou le transfert de propriété.

Cela se traduit par une série d’obligations concrètes :

• Identifier et évaluer les risques propres à son activité.
• Documenter cette évaluation.
• La mettre à jour régulièrement.
• Et transmettre ces informations aux services de contrôle du ministère du Commerce.

Le texte ne laisse aucune place à l’improvisation : l’agent immobilier tunisien est tenu de penser son activité en termes de risque, et d’agir en conséquence.

Qui est vraiment le client de l’agent immobilier ?

Le cœur du dispositif repose sur une exigence centrale : l’identification réelle et approfondie des clients.

L’agent doit :

• Vérifier l’identité des personnes physiques à l’aide de documents officiels.
• Identifier précisément les sociétés (statuts, dirigeants, siège, organisation).
• Comprendre la structure de propriété.
• Et surtout identifier le bénéficiaire réel, c’est-à-dire la personne qui contrôle effectivement l’opération ou les fonds.

Il doit également comprendre l’objet économique de la transaction et être en mesure de détecter ce qui paraît incohérent ou suspect. L’agent n’est plus seulement un intermédiaire : il devient un acteur responsable de la crédibilité de l’opération.

Vigilance continue et obligation de déclaration

L’obligation ne s’arrête pas à la signature.

Le texte impose une surveillance continue de la relation commerciale et des opérations réalisées. Les transactions doivent rester cohérentes avec le profil du client, ses activités et ses moyens.

En cas de soupçon, l’agent est tenu d’effectuer une déclaration de soupçon auprès de la Commission tunisienne des analyses financières (Ctaf, dépendant de la Banque centrale), même si l’opération n’a finalement pas été conclue.

Il lui est par ailleurs strictement interdit d’informer le client qu’une déclaration de soupçon a été effectuée. La confidentialité devient une obligation légale.

Gel des avoirs et respect des listes nationales et internationales

L’arrêté du 26 janvier va encore plus loin : les agents immobiliers sont désormais tenus d’appliquer directement les sanctions financières ciblées prévues par les dispositifs nationaux et internationaux.

Ils doivent :

• Geler les fonds ou biens appartenant aux personnes figurant sur les listes nationales ou onusiennes.
• Refuser toute transaction directe ou indirecte à leur profit.
• Signaler ces situations aux autorités compétentes.

La profession d’agent immobilier est ainsi intégrée de facto au dispositif sécuritaire et financier de l’État au même titre que les banques et les intermédiaires en bourse.

Dix ans d’archives obligatoires

Le texte impose par ailleurs une contrainte administrative assez lourde :

Tous les documents relatifs aux clients, aux opérations, aux vérifications d’identité, aux correspondances et aux analyses doivent être conservés pendant dix ans. Ceci est valable pour tous les agents immobiliers, y compris les plus petits.

L’objectif est clair : permettre aux autorités de reconstituer une opération bien après sa réalisation, notamment dans un cadre judiciaire.

Chaque agent immobilier doit mettre en place :

• Un dispositif interne de lutte contre le blanchiment.
• Un responsable conformité (y compris l’agent lui-même s’il travaille seul).
• Des procédures écrites.
• Des mécanismes de formation continue.
• Un contrôle interne ou un audit du dispositif.

Des sanctions… sans barème chiffré

Si l’arrêté du ministère du Commerce est très précis sur les obligations, il est en revanche plus flou sur les sanctions.

Aucune amende ni peine spécifique n’est détaillée dans l’arrêté. Il y a l’article 33 qui prévoit explicitement que le ministère du Commerce peut contrôler les agents, exiger tout document utile et leur appliquer les sanctions prévues par la législation en vigueur en cas de manquement, mais l’arrêté ne dit pas quelles sont ces sanctions et quelle est la législation de référence pour les sanctions.

Autrement dit, l’arrêté ne crée pas un régime de sanctions autonome, mais ouvre clairement la voie à des poursuites disciplinaires, administratives voire pénales sur la base des lois existantes, notamment celles relatives à la lutte contre le blanchiment et à l’exercice de la profession.

L’ancien dispositif de 2018 est d’ailleurs officiellement abrogé, remplacé par ce nouveau cadre beaucoup plus contraignant.

Un texte publié dans l’urgence ?

Un détail interpelle : ce numéro du Journal officiel a été publié un lundi.

Or, traditionnellement, le JORT paraît les mardis et vendredis.

Ce décalage dans le calendrier habituel de publication, rare, donne le sentiment d’un texte traité dans l’urgence, comme si le législateur cherchait à accélérer la mise en conformité du secteur immobilier face aux exigences nationales et internationales en matière de lutte contre les flux financiers illicites.

Derrière le vocabulaire juridique, le message est limpide : le secteur immobilier est désormais perçu comme un espace sensible, potentiellement exposé aux circuits de blanchiment.

Pour les agents immobiliers, les conséquences sont lourdes : le métier devient plus encadré, plus exposé juridiquement, plus administratif. La négligence n’est plus une faiblesse professionnelle, elle peut devenir une faute aux conséquences graves.

M.B.