En 2025, le marché immobilier tunisien n’a ni explosé ni implosé. Il a progressé. Modérément. Régulièrement. Mais derrière cette apparente stabilité se dessine une ligne de fracture de plus en plus nette entre quartiers premium consolidés et zones d’entrée de marché. Une Tunisie immobilière à deux vitesses s’installe durablement.
Le bilan Immobilier 2025 publié par Mubawab confirme une réalité que beaucoup pressentaient sans pouvoir la mesurer. Le marché n’est pas en crise. Il ne s’effondre pas. Il ne flambe pas non plus. Les prix moyens des appartements à la vente progressent de 5 % sur un an. Les loyers augmentent de 5,25 %. Les terrains, eux, ne gagnent que 1,64 %.
À première lecture, ces chiffres traduisent une forme de résilience. Malgré la contraction du crédit, malgré l’érosion du pouvoir d’achat, malgré l’attentisme économique, l’immobilier tient.
On pourrait y voir un secteur qui résiste mieux que d’autres.
On pourrait aussi y lire un marché qui continue d’avancer alors que les revenus stagnent, creusant silencieusement l’écart entre ceux qui peuvent encore acheter et ceux qui s’éloignent.
On pourrait enfin parler d’un marché plus mature, débarrassé des emballements spéculatifs et désormais rythmé par des hausses maîtrisées.
Ces lectures ne sont pas fausses. Mais elles restent partielles.
Le chiffre global donne une impression d’équilibre
La répartition, elle, raconte une autre histoire.
Ce n’est donc pas l’ampleur de la hausse qui mérite attention, mais sa localisation.
Le premium consolide ses positions
Dans le Grand Tunis, la hiérarchie ne bouge pas. Elle se renforce.
Les Jardins de Carthage culminent à 5.690 dinars le mètre carré pour le neuf et 4.200 dinars pour l’ancien. Les Berges du Lac 2 affichent des niveaux autour de 5.000 dinars le mètre carré dans l’ancien. Ain Zaghouan Nord atteint 4.600 dinars le mètre carré dans le neuf.
Mais plus révélateur encore que les niveaux de prix, ce sont les évolutions enregistrées sur le segment des appartements neufs dans le Grand Tunis.
La Soukra enregistre une hausse spectaculaire de +22 %, portant le prix moyen du neuf à 3.900 dinars le mètre carré. Cité El Ghazela suit avec +19 %, pour un niveau avoisinant 3.300 dinars le mètre carré. Chotrana 1 progresse de +13 %, atteignant près de 3.975 dinars le mètre carré. Boumhel affiche +12 %, avec un prix moyen autour de 3.361 dinars le mètre carré. Jardins d’El Menzah 2 complète le tableau avec +10 %, pour un niveau proche de 3.843 dinars le mètre carré.
Nous ne sommes pas face à de simples ajustements techniques. Ces hausses traduisent un repositionnement clair de certains quartiers intermédiaires vers des standards quasi-premium, sous l’effet d’une demande ciblée et solvable.
Ce ne sont donc pas des micro-ajustements. Ce sont des signaux.
La demande solvable ne s’évapore pas. Elle se concentre. Elle choisit des quartiers bien équipés, structurés, proches des pôles économiques. Elle privilégie les zones où la valeur patrimoniale est perçue comme défendable.
Même logique hors Grand Tunis.
El Kantaoui dépasse 4.800 dinars le mètre carré dans le neuf au Sahel.
Hammamet Nord se maintient au-dessus de 4.000 dinars le mètre carré.
Le haut de gamme ne ralentit pas. Il absorbe les chocs.
Dans un environnement instable, l’immobilier premium des beaux quartiers devient un refuge. Pas par euphorie. Par prudence.
La périphérie comme variable d’ajustement
À l’autre bout du spectre, les zones dites « populaires » (et donc accessibles) remplissent un rôle différent.
Nouvelle Médina, El Mourouj 6, La Manouba restent sous la barre des 3.000 dinars le mètre carré pour le neuf. Les loyers y oscillent parfois autour de 728 dinars pour un S+1 et 920 dinars pour un S+2.
Ce ne sont plus seulement des zones populaires. Ce sont des zones d’arbitrage.
La domination des S+2 dans la demande – segment central aussi bien à l’achat qu’à la location – traduit cette rationalisation. On ne choisit plus un logement idéal. On choisit un logement compatible avec le budget.
Les grandes surfaces restent plus abondantes que la demande. Les S+3 et plus trouvent plus difficilement preneur. Le marché ne s’effondre pas. Il se contracte vers le centre.
Autrement dit, la classe moyenne ajuste ses ambitions pendant que le premium consolide ses marges.
Ce que dit vraiment 2025
Il serait trop simple de résumer 2025 à une hausse moyenne de 5 %. Ce chiffre ne dit rien de l’essentiel.
Le marché tunisien ne traverse pas une crise immobilière. Il traverse une recomposition sociale.
Le premium tient parce qu’il s’adresse à une minorité stable, solvable, parfois investisseuse, parfois expatriée, parfois patrimoniale.
La périphérie tient parce qu’elle absorbe la pression budgétaire. Entre les deux, l’espace se tend.
La hausse de 5,25 % des loyers paraît raisonnable sur le papier. Mais quand certains quartiers intermédiaires enregistrent des hausses à deux chiffres, ce n’est plus une moyenne. C’est une translation vers le haut.
Le foncier, lui, n’explose pas. +1,64 %. Cela signifie que l’anticipation long terme reste prudente. On investit moins dans la projection. On investit davantage dans le concret.
Le marché se hiérarchise
Ce que révèle 2025 n’est ni une euphorie immobilière, ni un effondrement du marché. Les indicateurs ne pointent ni vers une bulle spéculative ni vers un gel généralisé des transactions. Ils dessinent un paysage plus subtil, mais plus préoccupant à long terme : un marché qui continue de fonctionner, mais dont les lignes de partage deviennent plus visibles.
Dans son éditorial, Anis Gharbi, directeur général de Mubawab Tunisie, rappelle que le marché évolue dans « un environnement exigeant » et appelle à une lecture « factuelle et structurée » des dynamiques en cours. Les données qu’il met à disposition confirment en effet une progression maîtrisée des prix, sans emballement excessif. Mais cette lecture chiffrée ouvre aussi la porte à une autre analyse.
La hausse moyenne des prix et des loyers ne suffit pas à comprendre ce qui se joue réellement. Ce sont les écarts qui importent. Écarts entre quartiers premium et quartiers populaires. Écarts entre typologies recherchées et biens qui peinent à trouver preneur. Écarts, surtout, entre la capacité d’achat d’une minorité stable et l’ajustement permanent d’une classe moyenne contrainte de réduire la surface, de s’éloigner du centre ou de différer son projet.
L’immobilier tunisien ne traverse pas une crise ouverte. Il traverse une phase de tri. Les quartiers les mieux équipés, les mieux connectés, les mieux perçus continuent de capter la demande solvable. Les zones intermédiaires subissent des tensions. Les secteurs d’entrée de marché absorbent le reste.
Autrement dit, le marché ne se contracte pas : il se hiérarchise.
Et lorsqu’un marché se hiérarchise durablement, la question n’est plus de savoir si les prix montent ou non. La vraie question est de savoir qui peut encore suivre et à quel prix et qui commence à décrocher.
Maya Bouallégui
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