Malgré un parc immobilier excédentaire et une construction soutenue, l’accès à la propriété n’a jamais été aussi difficile pour la classe moyenne tunisienne. Une étude de l’IACE met en lumière un paradoxe inquiétant : ce n’est plus le manque de logements qui bloque, mais l’incapacité des ménages à les financer.
À Tunis, comme dans toutes les grandes villes du pays, la scène est devenue banale. Des immeubles flambant neufs, parfois à moitié vides, côtoient des familles contraintes de repousser indéfiniment leur projet d’achat. Entre vitrines immobilières bien remplies et comptes bancaires insuffisants, le marché semble fonctionner… sans ses principaux clients.
Ce décalage, presque absurde, n’est pas une impression. Il est désormais documenté.
Une étude de l’Institut arabe des chefs d’entreprise (IACE) publiée la semaine dernière sur la politique de l’habitat en Tunisie met en évidence une transformation silencieuse mais profonde : le pays n’est plus confronté à une pénurie de logements, mais à une crise d’accessibilité. Autrement dit, les logements existent, mais ils ne sont plus à la portée de ceux qui en ont besoin.
Un marché en apparence excédentaire
Les chiffres sont sans équivoque. La Tunisie compte aujourd’hui plus de logements que de ménages, avec un excédent de près de 800.000 unités. À première vue, le problème semble donc résolu. Mais cette abondance est trompeuse.
Près de 19 % du parc immobilier est vacant, un niveau en hausse continue depuis deux décennies. Une large part de ces logements correspond à des résidences secondaires, à des biens détenus par des non-résidents ou à des logements inadaptés à la demande réelle. Résultat : seule une fraction de ce stock est réellement disponible à la vente ou à la location.
En parallèle, le rythme de construction reste soutenu, atteignant près de 97.500 nouveaux logements par an entre 2014 et 2024, un niveau largement supérieur à la croissance du nombre de ménages. Mais là encore, l’offre produite ne correspond pas aux besoins.
Le divorce entre l’offre et la demande
Le cœur du problème est là : une inadéquation structurelle entre l’offre et la demande.
Sous la pression des coûts, les promoteurs ont progressivement déserté le logement économique pour se concentrer sur le segment premium, plus rentable et destiné à une clientèle aisée ou expatriée. Dans le même temps, la demande des classes moyennes s’est orientée vers des logements plus modestes, notamment les petits appartements. Sauf que là, l’offre reste insuffisante.
Ce déséquilibre produit un marché schizophrène : excédentaire en volume, mais déficitaire là où la demande est solvable.
L’effet ciseau qui exclut la classe moyenne
Mais la rupture la plus brutale se joue ailleurs : dans la capacité de financement des ménages.
En dix ans, les prix de l’immobilier ont doublé, avec une progression annuelle moyenne de plus de 7% pour les appartements, supérieure à l’inflation. Dans le même temps, les revenus ont progressé beaucoup plus lentement.
À cela s’ajoute le durcissement des conditions de crédit. Les taux immobiliers oscillent désormais entre 9% et 12%, avec des durées de remboursement limitées à quinze ans. Le résultat est mécanique : la mensualité dépasse souvent la capacité réelle des ménages.
L’exemple donné par l’étude de l’IACE est éclairant. Un ménage gagnant trois mille dinars par mois ne peut emprunter qu’environ 108.000 dinars, ce qui limite son achat à un logement d’environ 135.000 dinars avec apport. À ce niveau de budget, dans le Grand Tunis, l’accès se limite à un studio ou à de petites surfaces dans des zones périphériques populaires.
Autrement dit, même les ménages situés dans le haut de la classe moyenne ne peuvent plus prétendre à un logement standard.
De l’habitat social au placement refuge
Ce basculement marque une rupture historique. Au lendemain de l’indépendance, la politique de l’habitat reposait sur un objectif clair : permettre aux classes moyennes d’accéder à la propriété grâce à des crédits bonifiés, des garanties publiques et une intervention active de l’État.
Aujourd’hui, le marché a changé de nature, selon l’étude. L’immobilier est devenu un actif de placement, alimenté par l’excès de liquidité et la recherche de valeurs refuges. Dans ce nouveau modèle, la classe moyenne n’est plus la cible, elle en est la variable d’ajustement.
Les conséquences commencent déjà à se faire sentir. Les transactions ralentissent, avec une baisse notable des ventes d’appartements. Les crédits immobiliers stagnent, signe d’un marché grippé. Et surtout, une partie croissante de la population bascule vers la location, dont les prix augmentent rapidement.
Ce phénomène crée un cercle vicieux : plus les ménages louent, moins ils peuvent épargner, et plus ils s’éloignent définitivement de la propriété.
Une question politique, plus qu’économique
Réduire la crise du logement à une affaire de prix ou de taux d’intérêt serait une erreur. Ce qui se joue aujourd’hui, c’est une rupture dans le rôle même des institutions de l’État.
Pendant des décennies, l’accès à la propriété a été organisé comme un outil de stabilisation sociale. La Caisse nationale d’épargne logement (Cnel), devenue aujourd’hui BH Bank, en était l’incarnation la plus claire : une banque pensée pour accompagner les classes moyennes, structurer leur accès au crédit et sécuriser leur trajectoire résidentielle. Ce modèle a progressivement disparu.
Au fil des années, la BH Bank s’est transformée en banque commerciale comme les autres, engagée dans la concurrence classique, finançant l’économie au sens large, et s’exposant aux mêmes risques, y compris les plus contestables. Dans ce glissement, sa mission d’origine s’est diluée. Le crédit logement n’est plus un levier stratégique au service d’une politique publique, mais un produit parmi d’autres, soumis aux mêmes contraintes de rentabilité et aux mêmes arbitrages que le reste.
Le symbole est puissant : l’institution censée porter l’accès à la propriété pour la classe moyenne s’est alignée sur une logique de marché qui, précisément, exclut cette même classe moyenne.
Rupture du contrat social
Ce basculement n’est pas anecdotique. Il traduit un changement plus profond : celui d’un État qui, progressivement, a cessé d’organiser l’accès au logement pour en laisser la charge au marché. Or un marché immobilier livré à lui-même ne corrige pas les inégalités, il les accentue.
Dans ce nouveau paysage, l’immobilier ne joue plus son rôle d’ascenseur social. Il devient un filtre. Ceux qui disposent déjà de capital ou d’un accès privilégié au financement continuent d’acheter. Les autres s’installent durablement dans la location, sans perspective de sortie.
À force de renoncer à piloter le secteur, la Tunisie a laissé se construire un système où les institutions ont changé de vocation et où le marché a changé de logique.
La banque qui devait financer les classes moyennes a démissionné de son rôle originel et de sa raison d’exister. Le marché qui devait loger produit des biens que la majorité ne peut plus acheter.
Résultat : des logements sans acquéreurs… et des acquéreurs sans logement.
La Tunisie n’est plus un pays où l’on manque de logements. C’est un pays où l’on ne peut plus se les offrir.
Maya Bouallégui
Cliquer ici pour lire l’intégralité de l’étude de l’IACE (15 pages)
