Le marché locatif tunisien connaît depuis plusieurs années une hausse rapide des prix, mettant en difficulté de nombreuses familles. Pour y répondre, onze députés, avec Olfa Marouani comme tête de file, ont déposé le mardi 7 octobre 2025 une proposition de loi visant à réguler la location des logements, fixer des plafonds de loyers et renforcer les obligations des propriétaires et des locataires. La proposition, référencée sous le numéro 2025/113, a été transmise aux instances compétentes le jeudi 29 janvier 2026 pour étude.
Intitulée « Organisation de la location de locaux à usage d’habitation », cette initiative législative vise à moderniser un cadre juridique jugé dépassé et à protéger les locataires face à l’augmentation continue des prix de la location.
Objectifs de la proposition de loi
Les députés à l’origine du texte expliquent que l’objectif est de créer un équilibre entre les propriétaires et les locataires, tout en renforçant la transparence fiscale et administrative. La proposition vise notamment à :
1. Uniformiser et sécuriser les contrats de location
Tous les baux à usage d’habitation devront désormais être rédigés par écrit, selon un modèle standardisé disponible dans chaque municipalité, et enregistrés auprès du bureau municipal de gestion des baux.
Tout contrat non enregistré ou non conforme ne pourra être reconnu devant une autorité officielle.
2. Encadrer le montant des loyers
La proposition de loi prévoit la fixation d’un plafond de loyers, basé sur plusieurs critères, notamment la localisation, les infrastructures à proximité, la superficie, l’âge du logement, le nombre de pièces, les services disponibles (eau, électricité, internet), les commodités comme le stationnement et le type de quartier.
Les loyers pourront être augmentés annuellement de 5% maximum, avec un plafond global de cinq augmentations au cours de la durée du contrat. Toute augmentation devra respecter cette limite, sauf si le locataire demande des travaux ou des améliorations, auquel cas l’augmentation devra être proportionnelle au coût des travaux réalisés.
3. Protéger les locataires
Le locataire ne pourra pas être expulsé avant trois ans de location, garantissant ainsi une stabilité résidentielle.
Le bail restera en vigueur après le décès du locataire au profit de la famille proche (conjoint, enfants mineurs, parents), ainsi que pour les bénéficiaires légaux d’un héritage ou les personnes sous tutelle, à condition qu’elles aient résidé avec le locataire au moins un an avant le décès.
En cas de divorce, la mère gardienne des enfants pourra conserver le bail aux mêmes conditions.
4. Renforcer la transparence fiscale et contractuelle
Les paiements de loyer et les dépôts de garantie devront être effectués via le trésorier municipal, garantissant un suivi rigoureux et la perception des taxes et impôts sur les revenus locatifs.
Le dépôt de garantie ne pourra excéder deux mois de loyer et pourra être utilisé pour couvrir les éventuels impayés ou dégradations constatées à la fin du bail.
Mise en place d’une administration spécifique
Pour garantir l’application effective de la loi, un bureau municipal dédié à la gestion des contrats de location sera créé dans chaque municipalité. Ses missions incluent :
- l’enregistrement et le suivi des contrats de location ;
- la vérification de leur conformité avec la réglementation, notamment le respect du plafond des loyers ;
- la supervision des paiements des loyers et dépôts de garantie ;
- la mise en œuvre des sanctions en cas de non-respect de la loi.
Les propriétaires contrevenants s’exposeraient à des amendes financières, et pourraient même être interdits de commercialiser leurs biens immobiliers pendant une période de six mois à deux ans, selon la gravité de la violation.
Un contexte préoccupant pour le logement en Tunisie
La proposition intervient dans un contexte de forte inflation des loyers. Selon les données du site spécialisé Mubawab, citées dans l’exposé des motifs de la proposition de loi, le loyer moyen national pour un logement à long terme a atteint 1.650 dinars par mois au premier semestre 2023, contre 1.380 dinars en 2020, soit une augmentation de près de 20%.
Pour les appartements de type S+2 dans la banlieue nord de Tunis, les prix sont particulièrement élevés : 2.050 dinars par mois dans les Jardins de Carthage et 2.460 dinars par mois à La Marsa. À l’inverse, dans certaines zones de la ville nouvelle de Ben Arous, le loyer moyen est de 820 dinars par mois, et à Boumhel, de 900 dinars par mois.
Selon l’Organisation tunisienne de protection du consommateur, également citée dans l’exposé des motifs de la proposition de loi, ces loyers représentent jusqu’à 40% du revenu des ménages, mettant en difficulté les familles à revenus modestes. Parallèlement, la pratique répandue du non-enregistrement des baux et de la non-déclaration des revenus locatifs prive l’État de recettes fiscales et fragilise la régulation du marché.
S’inspirer d’expériences internationales
Les députés auteurs de la proposition soulignent que des solutions similaires ont été adoptées avec succès dans plusieurs pays, notamment les États-Unis, le Royaume-Uni, la Suède et l’Allemagne, où le plafonnement des loyers et la régulation administrative ont permis de stabiliser le marché et de protéger les locataires.
Ils estiment que la Tunisie doit mettre en place un cadre juridique moderne et strict, combinant plafonnement des loyers, obligations contractuelles claires, suivi fiscal et sanctions dissuasives pour éviter les abus et garantir un accès équitable au logement.
Un régime de sanctions dissuasif
La proposition de loi consacre un chapitre entier aux infractions et aux sanctions, considérées comme un levier essentiel pour garantir l’application effective des nouvelles règles.
Tout manquement aux dispositions du texte expose son auteur à des sanctions financières, dont le montant sera fixé selon un barème édicté par l’autorité compétente, avec aggravation en cas de récidive.
La proposition de loi prévoit également une sanction particulièrement sévère, consistant à priver le contrevenant du droit de commercialiser ou de louer tout bien immobilier qu’il possède ou gère, pour une durée pouvant aller de six mois à deux ans, selon la gravité de l’infraction.
Les autorités compétentes seront chargées de contrôler l’exécution de ces sanctions, et toute violation de l’interdiction de commercialisation entraînera une responsabilité juridique supplémentaire.
Par ailleurs, les actions intentées par le bailleur contre le locataire seront soumises à un délai de prescription de trois mois, à compter de la date de restitution du logement, conformément aux dispositions prévues par le texte.
Principales mesures de la proposition 2025/113
- Obligation d’un contrat écrit et enregistré pour toute location.
- Création d’un bureau municipal de location.
- Définition d’un plafond maximal pour le loyer selon des critères précis.
- Augmentation annuelle limitée à 5%, avec un plafond de cinq hausses par contrat.
- Interdiction d’expulsion avant trois ans, maintien des droits pour les héritiers et en cas de divorce.
- Paiement via le trésorier municipal et dépôt de garantie limité à deux mois.
- Sanctions financières et administratives en cas de non-respect de la loi, y compris interdiction temporaire de commercialiser des biens.
Cette initiative représente une tentative majeure de régulation du marché locatif tunisien, alliant protection des locataires, contrôle des loyers, transparence fiscale et sanctions dissuasives. Si elle est adoptée, elle pourrait transformer profondément les relations entre propriétaires et locataires et contribuer à un marché immobilier plus équitable.
I.N.
Commentaire
Zga
très bonne initiative