Présenté comme un levier de soutien au droit au logement, le dispositif consacré à l’habitat dans le projet de loi de finances 2027 suscite des attentes, mais aussi des réserves chez les professionnels du secteur immobilier. Pour Hechmi Miliani, trésorier de la Chambre nationale des promoteurs immobiliers, la location-accession et l’allègement de la fiscalité ne suffiront pas à résoudre les difficultés d’accès à la propriété. Il préconise notamment un financement à taux réduit, une révision des droits d’enregistrement et une plus grande participation du secteur privé à la construction de logements accessibles.
L’accès à la propriété demeure une équation difficile à résoudre pour une large partie des ménages tunisiens. Entre la hausse du coût des logements, les conditions de financement bancaire et l’inadéquation de certaines offres immobilières aux capacités financières des acquéreurs, le premier achat immobilier s’apparente de plus en plus à un parcours semé d’obstacles.
C’est dans ce contexte que le projet de loi de finances 2027 consacre plusieurs dispositions au logement, sous l’intitulé du soutien au droit à l’habitat. Parmi les mesures évoquées figurent notamment la mise en place d’un programme de location-accession, également désignée comme location-vente, ainsi qu’un allègement de la fiscalité applicable à l’acquisition du premier logement.
Intervenant le 21 octobre 2026 sur les ondes d’Express FM, Hechmi Miliani, a salué l’intérêt de ces orientations, tout en soulignant les limites de leur portée pratique. À ses yeux, la question centrale n’est pas seulement de multiplier les dispositifs d’aide, mais de concevoir des mécanismes dont les conditions d’application correspondent effectivement aux revenus, aux besoins et aux contraintes des ménages.
Location-accession : un dispositif prometteur, mais confronté à la faiblesse de l’offre
La location-accession figure parmi les instruments susceptibles de faciliter l’entrée dans la propriété. Son principe consiste à permettre à un ménage d’occuper un logement en contrepartie de versements périodiques, selon des modalités contractuelles qui doivent lui permettre d’en devenir propriétaire.
Ce mécanisme présente un intérêt particulier pour les personnes qui ne disposent pas immédiatement de l’apport personnel nécessaire à une acquisition classique ou qui ne satisfont pas aux conditions d’octroi d’un crédit immobilier traditionnel.
Toutefois, pour Hechmi Miliani, l’efficacité d’un tel programme dépendra avant tout de sa capacité à mettre suffisamment de logements à la disposition des bénéficiaires.
Il a indiqué que les entreprises publiques du secteur immobilier construiraient, selon les chiffres qu’il a avancé, environ un millier de logements par an. Un volume très insuffisant au regard des besoins, qu’il estime à quelque 200 000 demandeurs de logements.
Le secteur privé pourrait contribuer à combler une partie de ce déficit. Selon le responsable, les promoteurs immobiliers privés sont en mesure de réaliser entre 25 000 et 30 000 logements par an, à condition de pouvoir participer au programme selon des règles comparables à celles appliquées aux opérateurs publics. Cette ouverture permettrait, selon lui, d’accroître les capacités de production et d’élargir le nombre de logements susceptibles d’être proposés dans le cadre de la location-accession.
Le responsable a insisté néanmoins sur la nécessité de distinguer l’objectif affiché de sa concrétisation. Un programme peut être pertinent dans son principe, mais rester d’une portée limitée si les capacités de construction, les conditions de financement et les modalités d’attribution ne sont pas suffisamment adaptées.
Fiscalité immobilière : les droits d’enregistrement au cœur des revendications
Au-delà de la production de logements, Hechmi Miliani a mis en cause le poids de la fiscalité supportée lors de l’acquisition d’un bien immobilier. Il a noté que les dispositions fiscales relatives au premier logement devraient être réexaminées afin d’éviter que les droits et taxes ne constituent un obstacle supplémentaire pour les ménages souhaitant accéder à la propriété.
Il est revenu notamment sur les droits d’enregistrement, en évoquant un taux de 7% pour les acquisitions dont la valeur ne dépasse pas 400 000 dinars, contre 19% au-delà de ce seuil. Il a contesté cette différenciation, considérant qu’elle pénalise les acquéreurs dont les besoins ou les capacités financières les conduisent à rechercher un logement dans une gamme de prix supérieure au plafond retenu.
À ses yeux, le montant de l’acquisition ne devrait pas conduire à une rupture aussi importante dans le traitement fiscal des acheteurs tunisiens. Il a défendu une approche fondée sur une plus grande équité, estimant qu’il n’est pas cohérent qu’un citoyen supporte un taux sensiblement plus élevé dès lors que le prix de son logement franchit un seuil déterminé.
Le problème se pose d’autant plus que les logements les moins chers ne répondent pas nécessairement aux attentes de tous les ménages. Le prix d’un bien ne constitue qu’un élément parmi d’autres dans la décision d’achat : sa localisation, son environnement, l’accès aux transports, la proximité des établissements scolaires et des services, ainsi que la qualité du cadre de vie interviennent également dans le choix.
Un logement affiché à un prix abordable peut ainsi ne pas correspondre aux besoins d’un ménage, notamment lorsque son éloignement du lieu de travail ou des services essentiels entraîne des dépenses et des contraintes supplémentaires.
Hechmi Miliani a plaidé donc pour une révision du régime fiscal qui ne se limite pas à un seuil de prix, mais tienne davantage compte de la réalité du marché et des capacités des acquéreurs. Il a rappelé, à cet égard, qu’une fiscalité élevée sur l’acquisition pourrait compromettre l’objectif même d’une politique de soutien au premier logement. L’effort financier demandé à l’acheteur ne se résume pas au prix du bien : il comprend également les frais liés à la transaction et, le cas échéant, le coût du crédit.
Un crédit immobilier à 3% pour redonner une marge de choix aux ménages
Pour le responsable, la difficulté d’accès à la propriété ne réside pas uniquement dans le prix des logements ou dans la fiscalité. Elle tient également au coût du financement, qui alourdit considérablement le montant total à rembourser sur la durée d’un emprunt.
Il a défendu ainsi l’idée d’un mécanisme de financement permettant à chaque Tunisien éligible de bénéficier d’un crédit à taux réduit, tout en conservant la liberté de choisir le logement correspondant à ses besoins. « Accordez aux Tunisiens un crédit à 3% et laissez-les choisir eux-même sa maison », a-t-il plaidé.
Cette proposition repose sur une conception différente de l’intervention publique. Plutôt que d’orienter les bénéficiaires vers des logements déterminés, notamment en fonction de leur prix ou de leur localisation, l’État contribuerait à réduire le coût du financement et laisserait aux ménages le soin de sélectionner le bien qui leur convient.
Le choix du logement resterait ainsi lié aux revenus du ménage, à sa composition familiale, à son lieu de travail et à ses préférences en matière d’environnement et de services.
Cette approche vise également à éviter que des ménages soient orientés vers des zones éloignées ou des logements qui, malgré un prix initialement accessible, ne correspondent pas à leurs besoins réels.
Le responsable professionnel a assuré qu’un tel mécanisme pourrait être envisagé en mobilisant les ressources du Fonds de promotion du logement pour les salariés (FOPROLOS). Il a suggéré qu’une partie de ces ressources puisse contribuer au financement du dispositif, selon les capacités de remboursement des bénéficiaires et les modalités qui seraient retenues.
Pour Hechmi Miliani, l’enjeu consiste à replacer le pouvoir d’achat immobilier au centre de la politique publique du logement, plutôt qu’à faire dépendre l’accès à la propriété de l’existence de programmes limités en nombre et en localisation.
L’argument avancé par le représentant des promoteurs immobiliers repose sur le décalage entre le coût du logement et les revenus d’une partie importante des ménages. Au cours de son intervention, il a évoqué l’exemple d’un salarié percevant environ 2 250 dinars par mois, pour lequel la charge de financement d’un logement peut rapidement atteindre un niveau difficilement soutenable.
Il a avancé qu’une mensualité représentant 40% du revenu constitue déjà un effort considérable, particulièrement dans un contexte où les ménages doivent également assumer leurs dépenses alimentaires, de transport, de santé, d’éducation et d’énergie.
Il a souligné que les salaires de 5 000 dinars mensuels restent, selon son appréciation, peu répandus. Les dispositifs conçus sur la base de capacités de remboursement élevées risquent donc de laisser de côté une part importante des ménages qui souhaitent acquérir leur premier logement.
Le problème est ainsi double. D’une part, les prix immobiliers limitent la capacité d’achat. D’autre part, les conditions de financement peuvent rendre inaccessible un logement dont le prix serait théoriquement compatible avec les revenus du ménage.
La question du premier logement ne peut donc être traitée indépendamment de celle du pouvoir d’achat et de la capacité d’endettement des ménages. Un mécanisme de soutien efficace devrait, dans cette perspective, tenir compte du revenu disponible, de la durée du crédit et du montant total supporté par l’acquéreur, plutôt que de se limiter à une réduction ponctuelle de certains frais.
N.J
